İçeriğe geç

Emlak Yasa Tasarısı Açıklandı; Artıları ve Eksileri

Emlak danışmanlık sektörünün güvence altına alınacağı emlak yasasında büyük bir adım atıldı. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı”nı kamuoyu ile paylaştı.

Emlak danışmanlığını bir meslek halinde ele alınması ve bu sektörde çalışan danışmanların hak kaybına uğramaması için uzun süredir beklenen emlak yasasında resmi adımlar atılmaya başlandı. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı yayınladığı taslak metinde, taşınmaz ticareti hakkında önemli konuları maddeler bağlıyor. Önemli olan başlıklara bakacak olursa;

Yetki, Yeterlilik ve Bilgi Sistemi

MADDE 5– (1) Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır.
(2) Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından verilir, yenilenir ve iptal edilir.
(3) Yetki belgesi, her bir işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez.
(4) Yetki belgesinin geçerlilik süresi beş yıldır.
(5) Yetki belgesi işletmenin herkes tarafından kolaylıkla görülebilen bir yerine asılır.

            Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlar
            MADDE 6– (1) İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için;
a) 12 nci maddede belirtilen şartların taşınması,
b) Esnaf ve sanatkârlar odasına, ticaret ve sanayi odasına veya ticaret ve sanayi odalarının ayrı kurulduğu yerlerde ticaret odasına kayıtlı olunması,
c) Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,
ç) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün;
1) On sekiz yaşını doldurmuş olması,
2) En az lise mezunu olması,
3) Mesleki yeterlilik belgesine veya emlak yönetimine ilişkin ön lisans diplomasına sahip olması,
4) İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile itibarını yeniden kazanmış olması,
5) Konkordato ilan etmemiş olması,
6) Kasten işlenen bir suçtan dolayı affa uğramış olsalar dahi devletin güvenliğine, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya ve devlet sırlarına karşı suçlar ile casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörün finansmanı, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması,
gerekir.
(2) Bakanlık, yetki belgesi verilmesi için mesleki eğitim şartı getirmeye ve bu eğitime ilişkin usul ve esasları ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir. Mesleki eğitim, Bakanlık veya Bakanlıkça uygun görülen üniversite, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve mesleki yeterlilik belgesi vermeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından verilir.

Bu başlıkta, emlak ofisi açmak isteyen kişilerde gerekli şartlar sıralanmıştır. Bu sayede, yukarıdaki şartları taşımayanların emlak ofisi işletmesi açması söz konusu olamamaktadır.

Mesleki yeterlilik belgesi
MADDE 10– (1) 6 ncı maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde belirtilen kişiler ile taşınmaz ticareti yapılan işletmede pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılanlardan emlak ve emlak yönetimine ilişkin ön lisans mezunu olmayan kişilerin mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.
(2) Bakanlık, yetki belgesine sahip işletmelerce çalıştırılması gereken mesleki yeterlilik belgesine sahip asgari personel sayısı ile mesleki yeterlilik belgesinde yer alan ve ulusal yeterliliğin yapısını oluşturan seçmeli birimleri belirlemeye yetkilidir.
(3) Mesleki yeterlilik belgesine ilişkin diğer hususlarda 5544 sayılı Kanun ve ikincil mevzuatındaki hükümler uygulanır.

Emlak ofisinde çalışacak olan danışmanların, Emlak ve Emlak Yönetimi önlisans diploması veya yetkili kurumların açmış olduğu emlak danışmanlık sertifikasına sahip olması gerekiyor.

İşletmelerde aranan şartlar 
MADDE 12– (1) İşletmelerde aşağıdaki şartlar aranır:
a) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesinde tanımlanan bağımsız bölüm niteliğinde olması.
b) En az otuz metrekare büyüklüğe sahip olması.
c) İçinde idari büro ve kabul yeri ile 14 üncü maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde belirtilen dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunması.
ç) Hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması.
d) Taşınmazın gösterilmesi gibi işletme faaliyetlerinde kullanılmak üzere mülkiyeti işletmeye ait veya işletme adına kiralanmış yeterli sayıda taşıt bulundurulması.

Bu maddede, emlak ofisinin fiziki şartları düzenleniyor. 

Taşınmaz ticaretine konu hizmetler 
MADDE 13– (1) Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler aşağıdaki hizmetleri verebilir:
a) Taşınmaz alım satımı ve kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak.
b) Alım satım ve kiralamaya konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık yapmak.
c) İş sahibinin talebi halinde taşınmazın rayiç satış veya kira bedelini tespit etmek.
ç) Aracılık işlemlerine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek.

Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar
MADDE 14– (1) Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler:
a) Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verilen işletmede, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamaz.
b) İşletme tabelası ve basılı evrakı dâhil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz.
c) Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, hizmet sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz ve kullanamaz.
ç) Hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket eder; yanıltıcı bilgi veremez.
d) Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz.
e) Hizmet verdiği kişilerin alım satım ve kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemez.
f) Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz.
g) Hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve dürüst veya etik olmayan uygulamalara teşvik edemez.
ğ) Hizmet verdiği kişilere tehditkâr davranışlarda bulunamaz veya taciz edici taktikler uygulayamaz.
h) Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder.
ı) Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede sunar.
i) Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut hizmet sözleşmesinin feshedilmesi durumunda iki gün içinde reklam ve ilan faaliyetine son verir.
j) Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda hizmet sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder.
k) Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik ilan ve reklamlarında, adres ve tapu bilgileri hariç olmak üzere 15 inci maddenin üçüncü fıkrasının (b) bendinde belirtilen bilgiler ile iletişim bilgisine ve yetki belgesi numarasına kolay okunabilir bir şekilde yer verir.
l) Her bir hizmet sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur. Hizmet sözleşmesini ve bu sözleşme çerçevesinde verilen hizmetler kapsamında düzenlenen belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklar.
m) Taşınmazın tanıtımına yönelik gazete ilanı, el kitapçığı, katalog gibi unsurlar ile fotoğrafları, vaziyet planı ve imar durumuna ilişkin belgeleri işletmesinde bulundurur.

Bu maddede mesleki etik kuralların tamamı bulunuyor. Kısaca, emlak danışmanının, emlakçı olmasını engelleyen maddeler bu kısımda.

Hizmet bedeli
MADDE 20– (1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin yüzde üçünden fazla olamaz.
(2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamaz.
(3) İşletme, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır.
(4) Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.
(5) Hizmet sözleşmesinde alım satıma ilişkin hizmet bedeli oranına yer verilmemesi halinde bu bedel, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin binde beşidir.
(6) Hizmet sözleşmesinde kiralamaya ilişkin hizmet bedeline yer verilmemesi halinde bedel talep edilemez.
(7) Alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde olduğunun iddia edilmesi durumunda, tapuda beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hizmet bedeli hesaplanır ve ödenir.
(8) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satım veya kiralamadan cayması durumunda cayan taraf; alım satım işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde onunu, kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür.
(9) İş sahibi, birden fazla işletmeyle aynı taşınmaza yönelik ve aynı konuda aracılık faaliyetinde bulunması konusunda anlaşabilir. Bu durumda, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletme hizmet bedeline hak kazanır.
(10) 18 inci madde çerçevesinde yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır.
(11) Taşınmazın hizmet sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda bu alıcı veya kiracıya taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme hizmet bedeline hak kazanır. Aynı alıcı veya kiracıya birden fazla işletme tarafından taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi durumunda, bu fıkra kapsamında ödenmesi gereken hizmet bedeli bu işletmeler arasında eşit olarak paylaşılır.
(12) Yetki belgesinin iptali halinde, yetki belgesi sahibi işletmenin üstlendiği işlere ait sözleşmeler feshedilmiş sayılır. Bu işlerden dolayı hizmet bedeli hakkı doğmaz.

“Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı”nın en çok konuşulan maddesi ise, komisyon oranlarını belirleyen maddesi oldu. Şu andaki uygulamada; alıcıdan %3, satıcıdan %3 olarak toplamda %6 olarak belirlenen komisyon oranları, yeni yönetmelik taslapında tamamı %3 olarak belirlenmiş durumda. Kiralamalarda da senelik kira bedelinin %12’si olan kiralama komisyonu bir kira bedeline çekilmiş. 

Sektör paydaşlarının son günlerde negatif olarak yorumladığı yeni komisyon oranlarına, doğru taraftan bakınca bir kayıp söz konusu olamayacağını düşünmekteyim. Emlak almak veya satmak isteyenlerin bir emlak danışmanıyla çalışmasını engelleyen en önemli etkenlerden biri, komisyon bedeli olmaktaydı. Ayrıca, bu işi yapan kişilerde gerekli yetkinlik ve yasal güvence olmadığından, sürekli olumsuz hareketler ile mağduriyetler yaşanabilmekteydi. Yeni yasadaki hükümler, emlak danışmanını bir yasal çerçeveye oturtması açsından, mülk sahipleri için de bir güvence oluşturmaktadır. Bu sayede mülk sahibi hem çalıştığı emlak danışmanı veya ofisinin haklarını, hem de kendi haklarını bilir duruma geliyor. Bu sayede mülk sahipleri ve emlak arayışı içerisinde olanların emlak danışmanı ile çalışma isteği ve sayısı artış göstereceğinden ortada bir kayıp söz konusu olamayacaktır.

Tarih:Gayrimenkul